Lehet némi rossz érzésünk, ha a hazai irodapiac legkülönbözőbb területeit vizsgáljuk egy kicsit mélyebben: a tranzakciók befagytak, a finanszírozás erősen limitált, a fejlesztési kedv érthetően alábbhagyott, a home office trend stabilizálódásával pedig már látszik, hogy a bérbeadott házak valós használati aránya átalakul(t), ráadásul a gazdasági környezet, a geopolitikai kockázatok és az energiaválság aktuális és utóhatásai sem kímélik a piac szereplőit. A 2015 óta tartó irodapiaci felívelés ugyan megszakadni látszik, van azonban bőven tennivaló, amivel az irodaház-tulajdonosok foglalkozhatnak ebben az időszakban is. A bérlők már egészen más igényeket támasztanak, amire reagálni kell, a fenntarthatósági szempontok is már alapvetésnek számítanak, miközben a szabályozási környezet nem követte le megfelelő tempóban az eseményeket, pedig lenne mit bőven. Kihívás pedig akkor van mindemellett igazán, ha valaki éppen egy három jelentős irodavagyonnal rendelkező céget érintő összeolvadáson van túl, és a belső folyamatok rendezése is az elvégzendő feladatok közé kerül. Gereben Mátyással, a CPI Property Group országmenedzserével beszélgettünk mindenről, ami ma fontos az irodapiacon.
A CPI Property Group immáron az S Immo, és az Immofinanz többségi tulajdonosa. A mérete és értéke megduplázódott. Mik az elmúlt 1-2 év legfontosabb tanulságai?
Az biztos, hogy ez az összeolvadás hatalmas lehetőség nekünk is, és a piacnak is, mert mind a három cég különböző típusú ingatlanállománnyal rendelkezik, mindegyikben vannak különösen ígéretes eszközök. Most már lassan egy éve, hogy az Immofinanzot beolvasztottuk a CPI-ba, sok feladatunk volt, de már látjuk az előnyeit, a szinergiákat. Az ingatlanportfóliók integrálásával, a bérlők kezelésének folyamatát is át kellett venni, ennek a háttérbázisát, a cég működésének a folyamatát is meg kellett változtatni ahhoz, hogy megfelelő módon tudjuk az üzletet kezelni. Mindezek mellett három, merőben különböző kultúrájú cégből kell egy, azonos kultúrával rendelkezőt építeni. A piaci körülmények sem a legjobbak, rég nem láttunk olyan hatásokat, amik azt mutatják, hogy bajban lehet az irodapiac. 2015 óta ez a szegmens felfelé haladt, még a Covid okozta bizonytalanság sem torpantotta meg annyira, mint most, amikor többféle világpiaci gazdasági kockázattal kell megküzdeni. Az infláció, az energiaárak, a háború és ezek ötvözete, a bankszektornak a világban történő kisebbfajta hanyatlása, mind hatással van a jelenlegi piaci környezetre. Ebben a helyzetben kell a három cégből egyet építeni. Egy cégcsoportvásárlásról van szó, egy központilag vezérelt cégfelvásárlásról, ahol nem ingatlanokat vettünk, hanem részvényeket.
Ha egyedileg vásároltatok volna ingatlanokat az Immofinanz vagy az S Immo portfólióból, akkor mik lettek volna azok az elemek, amiket mindenképp választottatok volna, és mi az, amit inkább nem?
Egyáltalán nem bánom, hogy ezeket a portfóliókat kaptuk, egy nagyon széles spektrumot ölelünk most fel, persze vannak sokkal jobb épületek a piacon, de vannak sokkal rosszabbak is. Például az Immofinanz-portfóliónak a Stop Shop retailparkhálózata a mai gazdasági környezetben egy főnyeremény. A Stop Shop egy 100 százalékig bérbe adott és keresett termék. Az irodaportfólió 80 százaléka olyan termék, amit akár magunktól is megvásároltunk volna, de van néhány épület, ami menedzsmentintenzívebb, felújításra szorul, illetve a gépészeten is alakítani szükséges. Van ezeken kívül néhány ház, ami nem illeszkedik a működési standardunkhoz, viszont itt is találni remek lokációjú ingatlanokat, olyan ékszereket, amik kis törődéssel szép értéknövekedést tudnak elérni. Kisebb-nagyobb ráfordítással ezekből a házakból is nagy értéket és közel teljes bérbeadást lehet elérni.
Egyszerre kell tehát versenyezni a hazai piacon a bérlőkért, illetve a többi régiós CPI központtal is a forrásokért, akik hasonló portfóliókat örököltek, és ugyanígy gondolkoznak a fejlesztéseken, felújításokon?
Egy nemzetközi ingatlanportfóliónál természetes folyamat, hogy a régióban abba az országba fektet a tulajdonos, ahol a gazdasági körülmények kedvezőbbek, tehát a bérbeadási piac pozitív trendeket mutat. Érdemes még megemlíteni, hogy más országokban egyébként nincs ilyen szintű jelenléte mind a három portfóliónak. Magyarország azért különleges, mert arányaiban az Immofinanz akkora volt, mint az eddigi CPI, és ehhez jött még az S Immo, ami szintén nem elhanyagolható méretű. A mi szempontunkból ez azért érdekes, mert a folyamatok megteremtése, az emberek integrációja így sokkal nagyobb feladattá vált, nem egy domináns működési elvhez csatlakoznak az újak, hanem ugyanolyan méretű portfóliók és csapatok vannak, ahol a legjobb folyamatokat kell megtalálni. Mi is tanulunk az összeolvadással, vannak olyan működési elemek, amik sokkal jobban működnek az integrált cégekben, ezeket érdemes a CPI-os keretekbe is beilleszteni.
Meddig tart még az egyesítés folyamata?
Szerintem még egy év. Terveznünk kell, részenként a változásokat bevezetni az eszközkezelésnél, az ingatlanmenedzsmentnél, majd a pénzügynél, és a közös bérleti szerződéseknél, stb. Egy ilyen összeolvadás mindenre kihat, például különböző bérleti szerződéstípusokat használtunk a retail és az irodai szegmensben is, ezek is egységesítésre szorulnak.
Vannak látványos különbségek?
A szerződések szövegezése teljesen más. Az S Immo és az Immofinanz teljesen más logika alapján gondolkodott a bérbeadóról, és a szerződés az osztrák jogrendszer jellemzőit tartalmazza. De talán még látványosabb a cégek könyvelése, mind a három portfólió az EU által elfogadott IFRS könyvelési rendszer alapján került könyvelésre, mégis máshogy vannak bizonyos dolgok értelmezve.
Jelen pillanatban az irodapiacon a legnagyobb kihívások az újratárgyalások, terület-visszaadások, a bérleti szerződések díjának indexálása. Mindemellett megjelenik az igény az üzemeltetési költségek alacsonyan tartására. Mi a tapasztalat ezzel kapcsolatban?
Egészen más most a világ, mint ahogy 5 évvel ezelőtt működött. Ha 5 éve tárgyaltunk egy bérlővel, akkor a lokáció kérdése volt a legfontosabb, ezután hosszú ideig alkudoztunk a bérleti díjról. Az üzemeltetési díj, a kialakítás és az egyéb feltételek részletkérdések voltak, csak a jogászok óradíját növelték az ezzel kapcsolatos egyeztetések. Ezzel szemben ma a bérletiszerződés-tárgyalásnak az egyik legkönnyebb része a bérleti díjról történő megállapodás, mert az egy piaci standard. Persze vannak bizonyos sávok, de általánosságban elmondható, hogy az új irodák 17 euró/négyzetméter/hó átlag körül mozognak, míg a régiek 12 euró körül. A belvárosi Andrássy Palace nem új, de a félig történelmi, félig modern épületet a lokáció miatt 17-18,5 euró között bérbe lehet adni, míg a külső Váci úton lévő 15 éves házaknál, hosszú távú bérbeadottságot biztosítva, a 11-12 euró/négyzetméter díj attraktív lehet. A pontos számokat természetesen befolyásolja, hogy a bérlő milyen fitoutot kér, milyen bérleti díj mentes időszakokat. A prémium kategóriában - mint egy új építésű belvárosi irodaház közel a Deák Ferenc térhez - inkább már 25 eurós díjra kell számítani, de ma nem ezen megy a vita, hanem azon, hogy hogyan tudjuk garantálni, hogy az üzemeltetési díjak nem változnak radikálisan az ötéves szerződés alatt. Mely részét lehet fixálni, milyen kiszámítható tendenciát tudunk felmutatni az energiaáraink mellett, és hogyan tudjuk vállalni azt, hogy a megszokott és kényelmes kulcsra kész kialakítást továbbra is biztosítsuk a bérlőknek attól függetlenül, hogy a kialakítás költségei az öt évvel ezelőtti állapothoz képest a sokszorosára nőttek. A kulcsra kész irodakialakítás ma már egy a problémák közül, a bérbeadók próbálják az extra igényeket – jobb minőségű szőnyeg, üvegfal, lámpa, ajtó, stb. – áttolni a bérlői oldalra. Ennek az az oka, hogy olyan drága lett a kialakítás, hogy az extra költségeket az ötéves periódusban fizetett bérleti díj sem tudja fedezni. Új megoldásokra van tehát szükség, olyanra, ami a bérlő számára is megfelelő, de a bérbeadó is jól jár vele gazdaságilag.
Mivel lehet ma megtartani a bérlőket?
A Covid óta a klasszikus "betoneladás", - ami alatt azt értem, hogy kaptak egy épületet a cégek, amibe be lehetett költözni és kész - már nem működik.
Az irodára vagy bármelyik kereskedelmi ingatlanra, egy összetett termékként kell tekintenünk, nem maga az irodaház a termék, hanem egy csomagot ajánlunk, aminek egy része az irodaterület, de ott van az energiahasználat, a mobilitás, vagy szolgáltatásként lehetőség a flexibilitásra, ami azt jelenti, hogy az irodaház-használóknak és a home office-t választóknak is megfelelünk. Akkor leszünk sikeres bérbeadók, ha nem bevásárlóközpontokban vagy irodaházakban keresnek nálunk területeket, hanem CPI termékeket keresnek a piacon. Erre most erősen fókuszálunk, és bár ez egy radikális irányváltás a piacon, mégis hiszünk abban, hogy a termékünknek sikere lesz.
Mi a legnépszerűbb különleges szolgáltatás?
A flexibilitás, mert ezáltal a bérelt core iroda, nem kell, hogy túl nagy legyen.
Ez pénzkérdés a bérlőknél, vagy csak rossz látni, hogy üresek az asztalok?
Nem, ez HR-kérdés.
Az energiapiaci kitettségre mi a válasz?
Energiapiaci szakértőket kell alkalmazni, diverzifikálni kell a beszerzés portfólióját, alternatív szolgáltatókat keresni és nem szabad valamelyik nagy szolgáltatótól függeni. Saját energiaforrásokban is lehet gondolkodni, ahogy mi is tesszük fel sorra a retailparkjaink és bevásárlóközpontjaink tetejére a napelemeket, ami év végére már remélhetőleg az energiaportfólió 10-15 százalékát fogja adni. A beszerzés mikéntjének változtatása is egy út, spot áron vásárolva bele lehet futni nagyon jó, és persze drága lehetőségekbe is. Persze, aki nem akarja a kiszámíthatatlanságra bízni magát annak a hosszú távú lefixált árak biztonságot tudnak adni, de annak ára van.
Egytől tízes skálán hol tart a CPI abban a folyamatban, aminek a végén az ingatlanportfólióban szereplő épületeket karbonsemlegesként lehet értékelni?
Az út elején tartunk, egy tízes skálán 2-3 között lehetünk, de még így is jóval a piac előtt vagyunk. Van tervünk, tudatosan próbálunk hozzáállni minden épülethez, amelyek egyébként egészen más tulajdonságokkal rendelkeznek.
Mikor lehet eljutni a 8-10-es szintre?
Ez nagyon sok mindenen múlik, de amíg a szabályozás nem kényszeríti ki, addig senki nem lesz 10-es szinten.
A 2030-as célokig 6 nagyon kemény év van hátra, és biztos, hogy gazdaságilag nem fogja jól érinteni az ingatlantulajdonosokat.
Ugyanakkor, ha most előre gondolkodunk, akkor előnyt tudunk szerezni.
Látsz olyan elemeket a törvényben, amik jó irányba mutatnak? Sok esetben egy fejlesztő mindig annyit tesz meg, amennyit kötelező neki megtenni.
Sajnos ez egy örök érvényű igazság. EU-szinten van olyan direktíva, amely 2024-től ESG riportkészítésre kötelezi a nagyvállalatokat. A jelentés része, hogy a munkavégzés helyével kapcsolatos fenntarthatósági kérdések miként vannak kezelve, itt jön a képbe a bérbeadó. Országszinten azt érzem, hogy a törvényalkotó még keresi az ezekben tanácsot adható szakembereket, de jó jel, hogy már nyitottabbak a szakmai szervezetek javaslataira.
Érdeke a tudatos szereplőknek, hogy olyan szervezeteken keresztül, mint például az IFK, nyomást gyakoroljanak a szabályozásra annak érdekében, hogy egy egységes, mindenki számára kötelező keretrendszer alakuljon ki az ingatlanszektor fenntarthatóságára vonatkozóan? Az egységesség extra költségekkel fog járni, de cserébe más versenytorzító tényezők eltűnhetnek?
Száz százalékban érdeke. Viszont fontos, hogy a kötelező elemek ne felesleges pénzköltést okozzanak, hanem a szabályozás valóban a fenntarthatóság útjára tereljen, például azáltal, hogy engedi, vagy akár ösztönzi a használt anyagok újrahasználatát, vagy CO2-kibocsátáscsökkentést elősegítő és zöldítő rendelkezéseket hoz. Ezek a megoldások most nem biztos, hogy kézenfekvőek a törvényalkotás számára, ezért elengedhetetlenek a konzultációk.
A felújítás vagy új építés kérdésében mi a véleményed?
A skandináv országokban nagyon sok cég elbüszkélkedik azzal a közösségimédia-felületein, ha egy meglévő irodaépületbe használt anyagok felhasználásával költözött be. Egyszerűen trendi ilyen szinten is fenntarthatónak lenni. Tudni kell azt is, hogy a szabályozás megengedi, hogy például az egyik helyről felszedett padlószőnyeget egy másik irodában le lehessen tenni, szemben a magyarországi szabályokkal, amelyek tűzvédelmi szempontok miatt ezt nem teszik lehetővé. Ha az alapkoncepciót, és ezzel együtt a bérbeadók, bérlők, törvényhozók felfogását új irányba sikerülne terelni, akkor rengeteg fenntarthatósági megoldás megvalósítható lenne Magyarországon is.
Azért példálózom a skandináv országokkal, mert ott már eljutott mindhárom szereplő oda, hogy a környezet szempontjából az új termékek nem mindig jók, és ehhez a megfelelő szabályozási keret is létrejött.
Üdvözlendő például, hogy az új hazai építési törvény tervezete szerint nem lesz külterület belterületté vonva, és a barnamezős fejlesztést ösztönzik. Ugyanakkor várhatóan, ha 15 év múlva elfogynak a barnamezős építési telkek, akkor a kereslet újra kikényszeríti magának a zöldmezős területeket. Nekünk, mint komoly kereskedelmiingatlan-fejlesztőnek felelősségünk van a városi környezet kialakításában, abban, hogy az értékes területeket revitalizáljuk, és a beépítéssel munkahelyeket, lakásokat vagy kereskedelmi célú területeket teremtsünk.
Hogyan látod most az építőipart? Technológiailag fel van készülve arra, hogy a körforgást és a fenntarthatóságot szem előtt tartva építkezzen?
Szerintem nincs. Épülettulajdonosként, - és nem fejlesztőként - azért kevésbé vagyunk naprakészek az építőipari folyamatokban, de azt látjuk, hogy nemcsak Magyarországon, hanem Európában is a többi iparághoz képest az építőipar le van maradva. Szabályozás, innováció tekintetében is, de a technológia hasznosításában is egy nagyon lassan mozduló iparág. Nyilván ennek köszönhető részben, hogy ennyire megnövekedtek az árak. Az alapanyag és a kitermelés is drágult, de a végső árban az építési technológiák is megjelennek. Látszik persze a fejlődés, de az nagyon lassú.
Ha több lenne a megrendelés az építőiparban, akkor hamarabb elindulnának a technológiai javulást okozó folyamatok?
Sok összetevős erre a válasz, egyrészt a szereplőknek segítség lehet az építőipar folytonossága, ennek megtartásában nagy szerepe van az állami megrendeléseknek.
MÁSRÉSZT A PIACI MEGRENDELÉSEKNÉL FELTÉTELNEK KELLENE LENNIE A KÖRFORGÁSOS GAZDASÁG, A MODULÁRIS ÉPÍTKEZÉS, A BIM RENDSZER HASZNÁLATA. HA CSAK EZ A HÁROM TÉNYEZŐ MEGVAN, AZ ÉPÍTŐIPAR UGRÁSSZERŰEN FEJLŐDHETNE, DE MA EGYIK SEM KÖTELEZŐ.
Mi a CPI stratégiája finanszírozás és a befektetés szempontjából?
A CPI gazdaságilag rendkívül likvid, az elmúlt két évben a likviditásunk nagy részét cégfelvásárlásokra fordítottuk.
Most nem további akvizíciókra kell koncentrálnunk, hanem arra, hogy a több mint 23 milliárd euró értékkel bíró cégünk háza táján rendet rakjunk, optimalizáljuk a rendelkezésre álló pénzeszközöket.
Mik ezek az eszközök? Egyrészt az ingatlanállomány. Mit lehet vele tenni? Eladni, de nem akarjuk ezt sem túlzásba vinni. Másrészt a jelenlegi piaci körülmények azt diktálják, hogy az elmúlt években kibocsátott kötvényeinket egy viszonylag nagy diszkonttal saját magunk felvásároljuk, főleg akkor, ha hosszabb lejáratú zöld, vagy akár bizonyos kritériumokhoz kötődő kötvényekről van szó. A működési profitunkat költhetjük a régi házak felújítására, a közös területek megújítására, új gépészeti rendszer beépítésére, hogy ezáltal a bérbeadottsági mutató megemelkedése 10 százalék körüli megtérülést eredményezzen. Vagy ugyanezt a pénzt egy 2027-ben lejáró, Frankfurtban kibocsátott zöld kötvény visszavásárlására is fordíthatjuk, ami 30-50 százalékos megtérülést eredményez a jelenlegi piaci körülmények miatt.
A megtermelt pénzt azonnal sokkal magasabb hozamú eszközökre tudja így fordítani a CPI?
Igen, most a core üzletünk és a pénzeszközeink versenyeznek egymással, és egyértelműen a finanszírozás finanszírozása áll nyerésre, annak jobb a megtérülése.
Mekkora összegben lehetne visszavásárolni?
A jelenlegi kötvényállomány több milliárd euró.
Van egy prioritáslista, hogy mire kellene költeni a következő egymillió eurót?
Ingatlantulajdonosként pont így működünk, mindig van egy tőkebefektetési tervünk. Ha például nem költünk beruházásra, akkor az ingatlanok értéke csökkenni fog, és vele együtt a kiadhatóság is. Erről szól az életünk, hogy úgy kezeljük az ingatlanportfóliónkat, hogy a legkisebb beruházással a legnagyobb értéket tudjuk megteremteni. Ha valamiben, akkor ebben igazán jók vagyunk.
Hogyan alakulnak a hozamszintek a 2-3 évvel ezelőttihez képest?
Biztosan van némi hozamemelkedés a piacon. Az eladók, az épülettulajdonosok szempontjából ez egy kedvezőtlen folyamat, így aki nincs eladási kényszerben, az nem fog megjelenni a piacon, tehát a kínálat is lecsökkent. A CPI Csoport az utóbbi időben nagy méretben inkább németországi lakóingatlanokat adott el, ahol nem annyira relevánsak a hozamok. Cégcsoportszinten azt érzékeljük, hogy szegmenstől függetlenül, 50-100 bázispont közötti hozamnövekedés ment végbe az utóbbi egy évben, de annyira diverzifikált a piac, hogy nem igazán lehet általánosítani. Prága belvárosában egy teljes bérbe adott irodaházat ugyanúgy 4,5%-os hozamon fognak eladásra ajánlani, mint 10 évvel ezelőtt. Budapest belvárosában tavaly azt mondták, hogy a prime hozam 5%, ez szerintem ma 6%-nál kezdődik, de ez csak akkor fog kiderülni, ha lesz is eladás. A bevásárlóközpontoknál a három évvel ezelőtti 5,5%-os hozamhoz képest lehet, hogy már 6%-nál járunk, de itt valószínűleg meg is állna egy tulajdonos, mert egy éve már nem romlott annyit a kiskereskedelem, hogy indokolt legyen a még magasabb piaci hozam.
Akkor mire költenél most egymillió eurót?
A most integrált S Immo és Immofinanz portfólióban nekem az a prioritás, hogy a hosszú távon értékesnek vélt épületeket CPI színvonalra fejlesszük fel.