A tavalyi év elején a CPI Property Group megvásárolta a Pólus és a Campona bevásárlóközpontot, de a cseh ingatlanbefektető magyarországi portfóliójában számos irodaház is szerepel
A cég legjelentősebb lépése az elmúlt évben az volt, hogy a Tokiói, Dublini és Zürich-i Értéktőzsde jóváhagyta a belépését a kötvénypiacra, így a jövőben onnan is gyűjthetnek finanszírozást. Magyarországon viszont kétségtelen, hogy a Campona teljeskörű felújítása és közel 30 ezer négyzetméterrel történő bővítése tartja lázban a piacot, melynek részleteiről Gereben Mátyással, a CPI Ingatlan Csoport magyarországi részlegének Country Managerével beszélgettünk.
A töretlen piaci lendület a CPI-nál is látható, bár egyes vélemények szerint lassan túlfűtötté válhat a piac. Vannak már olyan jelek, amelyek azt mutatják, hogy megingott a bizalom a növekedésben?
Kicsit távolabbról indulva, Csehországban a CPI PG-nél elkezdték a finanszírozási struktúrát teljesen új alapokra helyezni. Az elmúlt két évben olyan volt a pénzügyi piaci környezet, ahol a banki finanszírozást kiváltva, illetve amellett elkezdtek kötvényeket kibocsátani. Ez a folyamat tavaly indult dublini jegyzésű kötvényekkel, idén viszont a nemrég piacra került újabb kötvénycsomagot már a japán és a szingapúri tőzsdén jegyzik. A cégen belül elkezdődött egy olyan finanszírozási elképzelés, ahol egy kicsit több illetve diverzifikált alapra helyezzük a pénzügyi stabilitásunkat.
Ez azért van, mert a cég úgy akarja felépíteni, hogy ha jön a változás, ez akkor is egy erős láb legyen?
Pontosan. Most van egy konjunktúra, a bankoknak van pénzük, és kiszeretnék ezt helyezni ilyen projektekbe. Nagyjából elindul ugyanaz a spirál, nyilván egy kicsit óvatosabb, kontrolláltabb körülmények között, mint 2008-ban. Remélhetőleg nem lesz belőle akkora lufi, mint akkor.
Ez akkor inkább egy pesszimista finanszírozási politika.
Nem, mert ez egy stabilitás arra vonatkozóan, hogy akár jobbra dől a piac, akár balra, ezzel a finanszírozási lábbal sokkal stabilabb finanszírozási struktúrát tud nyújtani. Ha javul a piac amikor felfelé megyünk, akkor valószínű, hogy ez jól fogja érinteni a kötvényhozamokat is. Ha viszont bedőlés van, vagy a pesszimista szcenárió válik valóra, akkor az európai és világtőzsdéken elhelyezett hosszú távú kötvények vásárlói vagy tulajdonosi háttere egy sokkal biztosabb pénzügyi biztonságot tud adni, mint egy helyi vagy egy európai finanszírozó bank. Pont a kötvényvásárlók diverzifikációjából adódóan.
Bár ez inkább az intézményi befektetőket érinti, végső soron az intézmények mögött is a lakosság finanszírozása áll. Feltehetnénk a kérdést, hogy akar-e egy japán tanár Camponát felújítani?
Nem ő fogja ezt a dolgot eldönteni, elsősorban intézményi csomagokba kell bekerülni, és a CPI vezetősége elkezdett már roadshowzni, hogy ez megtörténjen. De nem kell leragadni részleteiben a kötvényesdinél, viszont ehhez, hogy a szingapúri vagy a tokiói tőzsdén a befektetőknek legyen valami lövésük, hogy ez mi is igazából, kellenek bizonyos besorolások, amelynek például olyan kondícióik vannak, hogy a meglévő asset állomány minél inkább hitelmentes legyen.
Az irodáknál hogyan alakulnak a dolgok fejlesztői szemszögből?
Egy évvel ezelőtt a piac azt diktálta, hogy jó ingatlant vásárolni, most ez egy kicsit átalakult, mert Magyarországon is elkezdtek erősödni az ingatlan yieldek. Bár volt egy építőipari drágulás, de az utóbbi másfél évben még mindig azt érzékeltük, hogy a fejlesztéseknek, amiket tervbe vettünk, most van itt az ideje. Ennek legjobb bizonyítéka a legújabb iroda projekt fejlesztésünk, a Balance Hall, mely 17 ezer négyzetméteren várja az új bérlőket és 2019 szeptemberében kerül átadásra.
A felújított házakon is látszik a hozzáadott érték. Továbbra sem gondolkodnak azon, hogy értékesítsék ezt egy kizárólag intézményi befektetőnek, alapnak, aki vadássza most a jobb ingatlanokat?
Nem, mi alapvetően egy hosszú távú befektető cég vagyunk. Nagyon jó, hogy van akkora volumenünk, hogy a projektmenedzsment csapatainkból ki tudunk emelni olyan embereket, akik képesek házat építeni, de nem ez a profil. A tulajdonos bevételi elvárása nem az ilyen értékesítésre van ráállva, hanem a folyamatos operating cashnek a feldolgozásán keresztül működik a rendszer. Nem adunk el.
A bevásárlóközpontos világ a következő 10-20 évben valószínűleg egy citylogisztikás, bemutatótermes világra, és egy élményplázás szórakoztatóközpont/találkozó/étterem bevásárlóközpontokra szakadhat szét. Valóban efelé haladunk?
Igen, ez egy nagyon érdekes a dolog, mert az e-kereskedelem bővül, mindenki interneten vásárol, de ha megnézzük Nyugat-Európát, mégis egyre nagyobb bevásárlóközpontok nyílnak. Feltehetjük a kérdést, hogy ha mindenki interneten vásárol, akkor minek kell a bevásárlóközpont? Itt jön be a képbe az, hogy az eddigiekhez képest teljesen más vásárlói élmény kezd kialakulni. Magyarországon ebben le vagyunk maradva és nálunk a választék is sokkal gyengébb. Ha elmegyünk Zágrábba, Prágába, vagy Varsóba, azt látjuk, hogy háromszor annyi márka van, mint nálunk. Ez egy picit annak is az eredménye, hogy ez a fajta, a vásárlók érzékszerveire ható lifestyle vagy entertainment vásárlási élmény ide még nem érkezett el. Viszont nagyon hiszek abban, hogy a Campona kívül-belül történő újragondolásával, a világítások, a hangok, az anyagok vagy a kulináris élményudvar hatására az emberek odamennek és azt mondják, hogy ez jó.
A bevásárlóközpontok piaca eléggé visszafogott volt a válság utáni időszakban, ami már több mint 10 évet jelent. Most azonban több fejlesztés is folyamatban van. Mindez mekkora versenyt hozhat?
Más a piacon lévő retail projekttel ellentétben a Campona esetében
az a különbség, hogy a friss koncepciójú épület nem egy bevásárlóközpont, hanem egy lifestyle center lesz, melynek fizikai terének átalakítására is van lehetőség. Ez nem jellemző a többi párhuzamos folyamatban lévő projektek esetében. Ráadásul az elmúlt időszak- ban a vásárlói élmény is nagyon sokat változott, ami Nyugat-Európában egyes helyeken már megvalósult. A megújuló Campona célja az, hogy az épület ne csak a vásárlási igényeket szolgálja ki, hanem egyfajta kis központtá váljon, amiben az emberek akár egy egész napot tartalmasan el tudnak tölteni.